여기에는 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과 위반 시 임차인에게 해제, 해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항이 추가됐습니다.실제 저당권은 등기접수 완료 당일 바로 효력이 발생하는 반면 전입신고와 확정일자를 통한 대항력과 우선변제권은 그 다음날 발생하는 공점을 이용해 보증금을 받은 뒤 대항력이 발생하기 전 몰래 집을 담보로 대출을 받아 모른 척하거나 명의를 노숙인 등 변제능력이 없는 사람에게 넘기는 전세사기가 많았기 때문에 추가한 내용입니다.또 최초 만들어진 주택표준임대차계약서 양식과 비교하면 선순위 확정일자표시란, 미납세금표시란처럼 보증금 반환과 직접적인 문제가 될 수 있는 요소를 임대인이 미리 고지하도록 했습니다.
최근 전세 사기가 급증하면서 임차인이 집주인이 아닌 주택도시보증공사의 보증금 반환 보증으로 대신 보증금을 돌려받은 금액이 6천억원이 넘는다고 합니다.그리고 보증금 문제 외에도 임대인과 임차인 사이에 크고 작은 분쟁이 많이 일어나고 있습니다.이러한 문제를 최대한 줄이기 위해서는 계약 단계부터 필요한 내용을 확인하여 계약 내용에 삽입하는 것이 좋습니다.부동산 전문가도 아니고 법률 전문가도 아닌 계약자가 이를 다 알기 어렵고 현실적으로 중개인도 제대로 된 조언을 해주지 않는 경우가 너무 흔한 문제가 있습니다.이에 법무부에서는 주택표준임대차계약서를 수차례 개정했고, 가장 최근에는 2022년 11월에 추가로 개정했습니다.
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주택표준임대차계약서 양식이 개정됐음에도 이를 사용하는 것이 의무는 아니며 중개인 입장에서는 장기고객인 임대인의 마음을 굳이 거스르지 않기 위해 혹은 개정 사실을 잘 알지 못해 개정된 주택표준임대차계약서 양식을 사용하지 않도록 할 가능성도 높습니다.따라서 과거 양식을 사용하려고 하지 않는지 자세히 비교해 보고 개정 전 주택표준임대차계약서 양식을 사용하고자 하는 경우에는 중개인이나 임대인 등에게 최신 개정된 주택임대차계약서 양식을 활용할 것을 적극 요구하는 것이 좋습니다.
