최근 관심이 많이 생긴 지역은 평택..! 최근 조정대상지역에서 해제돼 2년간의 실거주 의무가 없어지고 각종 대출, 세금 등 규제도 완화된 지역이다. 개인적으로 평택이 좋다고 보는 이유는 일자리도 풍부하고 현재 신도시가 들어서 있기 때문이다.
평택하면 가장 먼저 떠오르는 것이 바로 고덕신도시와 삼성전자다. 고덕국제신도시는 주한미군 용산기지를 평택에 있는 USAG 험프리스로 이전하면서 미군기지 주변 개발을 겸해 개발된 신도시다. 사업 규모는 인구 약 13만 5천 명, 약 5만 4500가구 규모로 상당히 큰 편이다.오른쪽 아래 회색으로 칠해진 곳이 고덕산업단지로 현재 공사 중인 삼성전자 평택캠퍼스이다. 삼성전자가 평택캠퍼스에 쏟아 부은 돈은 100조원이다. 2015년 5월부터 건설을 시작해 현재 1, 2공장이 가동 중이며 올해 말 3공장 완공, 6공장까지 건설할 예정이다.일자리가 있는 곳에 수요가 생기는 것은 너무나 당연하다. 2015년 45만 명이던 평택시 인구는 현재 57만 5천 명으로 7년 만에 27%나 늘었다.
또 고덕신도시에 와서… 지적 편집도를 보면 신도시이므로 당연히 사각이 곧게 구획이 나뉘어져 있다. 다만 한 가지 아쉬운 점은 상업시설이 취약하다는 점이다. 중심 상업 지역이 있고 주거 지역에 한 블록씩 작고 상업 지역이 있으나 큰 상권이 형성되기는 어려울 것 같다.또한 서정리역을 중심으로 말굽 모양으로 되어 있다.보니까 안쪽은 지하철역이랑 너무 멀어.
2006년 지구로 지정되어 2008년 승인되었으나 용산 미군기지 이전 사업이 지연되고 공기가 연장되어 2019년부터 입주를 시작하였다.
위성지도에서 보듯이 아직 아무것도 없다. 아파트도 9곳 정도밖에 안 돼 2029년까지 분양 물량이 계속 있다.
서정리역 쪽이 아파트가 많이 들어서 로드뷰를 확인해보니 아파트 단지가 계속 펼쳐져 있는데..
바로 그 반대편은 하늘나라다.
다른 곳도 마찬가지.
그럼에도 삼정평택캠퍼스 주변에는 신축 다가구, 연립 등이 많아 상대적으로 활성화된 것처럼 보이지만 상가 대부분이 공실로 입점한 상가도 대부분 부동산, 분양사무소 혹은 편의점, 소규모 음식점 등이다.서정리역 주변도 노후 상권이어서 사실상 인프라가 거의 갖춰지지 않은 것으로 보인다. 학교도 아파트 단지 주변에 초등학교가 한 곳씩 있지만 중고교가 없다. 물론 학교를 지을 예정이긴 하지만 2023년~25년 예정이어서 당장 초등학교 고학년이나 중고등학생 자녀를 둔 가족들이 들어와 살기에는 애매하다.분양물량은 2019년에 가장 많았고 이후에는 조금 줄었지만 여전히 수요의 2배 수준으로 많다.호겐노노에서 확인해보니 빨간 밭이다. 2025년까지 임대를 제외한 총 25개 단지, 21,582가구가 입주 예정이다. 물론 삼성전자 평택캠퍼스가 있어 인근에 수요는 있지만 아직 신도시가 완공되거나 성숙한 상태가 아니어서 입주장에서 가격이 혼란스러울 수 있다.현재 고덕동 가격은 평택 시내에서 압도적이다. 평당 가격이 2천만원 정도로 평균 1200만원보다 70% 정도 비싸다. 다만 최근 가격은 상당히 조정을 받고 있다.서정리역 인근 단지로 고덕 신도시에서 가장 높은 단지이다. 지난해 9월 9~9.5억 정도였으나 현재는 20%가량 빠져 6~7억원대에 시세가 형성돼 있다. 대장단지는 평택 고덕파라곤으로 현재 매물은 급매 7억, 일반 매물은 8억에 나와 있다.개인적으로는 이렇게 빠져도 지금 가격이 아직 조금 비싼 것 아니냐는 생각도 든다.서정리역을 기준으로 왼쪽이 신도시, 오른쪽이 구도심이지만 연식 차이를 감안해도 전셋값은 1억 정도밖에 차이가 나지 않지만 매매가는 2~3배 차이다. 신축임에도 전세가율이 50%도 안 된다는 점과 주변 인프라가 아직 부족하다는 점, 향후 입주물량이 계속 예정돼 있다는 점 등을 고려하면 조정대상지역이 해제되더라도 성급하게 들어갈 타이밍은 아닌 것으로 보인다. 물론 갭도 너무 크다.www미타 공장 인근 단지는 니시 송정리 역 측의 공단보다 1~2억 정도 싸다. 다만 주변 분양 예정 단지의 분양가를 생각하면 충분하지 않나. 현재 환율로 보면 사실상 차익이 거의 없다.만들어진 듯한 도시라 상가와 아파트는 조금 위험하다. 그보다는 삼성 전자 평택 캠퍼스 인근 오피스텔이나 전단, 연립 등으로 임대료 수익을 내수익형 부동산이 더 맞는 것 아닐까 싶다. 실제로 그렇게 돈을 번 지인을 보면 더욱 그런 느낌이 들어.(웃음) 들은 바에 따르면 1년 만에 원룸의 집세가 40에서 80에 올랐고 매매 가격도 50% 올랐다고 한다. 정말 단기적인 투자 관점에서는 수익형 부동산이 좋은지, 장기적으로 고덕 신도시의 미래를 보면 입주장이 어느 정도 끝난 후에 드는 게 낫겠어. 2019년식이 지금이나 신축이지만 2029년까지 입주가 예정된 지역에서 거의 10년째의 구축이 되는 것을 잊지 말아요.삼전공장 인근 단지는 서정리역 쪽 단지보다 1~2억 정도 저렴하다. 다만 주변 분양 예정 단지의 분양가를 감안하면. 현재 시세로 보면 사실상 차익이 거의 없다.만들어진 지 얼마 안 된 도시라 상가나 아파트는 조금 위험해진다. 그보다는 삼성전자 평택캠퍼스 주변 오피스텔이나 빌라, 다세대 등에서 월세 수익을 내는 수익형 부동산이 더 적합하지 않을까 하는 생각이 든다. 실제로 그렇게 돈을 번 지인들을 보면 더욱 그런 생각이 들 수도 있어.ㅋㅋㅋ 듣기로는 1년만에 원룸 월세가 40에서 80으로 올랐고 매매가격도 50% 올랐다고 한다. 정말 단기적인 투자 관점에서는 수익형 부동산이 좋은 것 같고 장기적으로 고덕신도시의 미래를 보면 입주장이 어느 정도 끝난 뒤에 들어가는 게 좋을 것 같다. 2019년식이 이제 신축이지만 2029년까지 입주가 예정된 지역에서 조금 있으면 10년차 구축이 된다는 것을 잊지 말자.