초보자를 위해 부동산 경매 절차를 알아보다
초보자를 위해 부동산 경매 절차를 알아보다
얼마 전부터 부동산 경매에 관해서 조금씩 공부를 하고 있습니다. 이것 저것 책도 사서 읽었고, 가끔 시간이 있을 때 동영상도 보면서요. 이나 읽고 있을 때만 기억에 남았을 뿐 돌아서면 곧 잊어 버리네요. 아직 실전 경험도 없고, 또 나이 탓이라는 슬픈 것도 같습니다. 그것에서 배운 것을 기본적인 것부터 하나씩 정리해서 보게 되었습니다. 나중에 직접 참여하게 된 때 조금은 도움이 되고 싶다는 바람도 좀 가지면서요.우선 처음에 가장 기본이 된다고 보는 부동산 경매 절차를 쉽게 알아보려구요. 어떤 흐름으로 진행하는지 정도는 알아야 다른 일을 이해하고 배우기가 쉽다고 생각합니다. 이하의 내용은 법원 경매 정보 사이트에 나오는 내용을 간단히 정리한 것입니다.임의 및 강제 경매, 기일과 기간 입찰, 배당 순위 등 다른 여러 사항에 대해서는 기회가 있으면 향후의 포스팅에서 다루기로 합니다. 단지 통상적으로 이러한 흐름으로 진행될 정도로 양해 바랍니다.
부동산 경매 절차가 진행되려면 우선 신청이 필요할 것입니다. 채무자가 채무의 의무를 이행하지 않을 때 채권자는 신청서를 작성하고 필요한 첨부서류를 법원에 제출하게 됩니다.그러면 법원은 검토 후 적법하다고 인정되면 경매 개시 결정을 하게 됩니다.그렇게 되면 이후 피해를 막기 위해 즉시 등기부등본에 그 내용을 기입하여 채무자에게도 보내게 됩니다.
앞으로 개시결정이 이루어지면 배당요구 마감일을 정하게 되며, 이를 공고함과 동시에 채권자에게 배당요구에 필요한 서류를 제출하도록 통지하게 됩니다.
또한 법원은 집행관에게 현황 보고서 작성을 명령하고 감정인에게도 감정 평가서를 작성하게 합니다. 그리고 감정인의 평가액을 기준으로 최저 매각 가격을 결정하게 됩니다.이때 해당 부동산의 전반적인 내용을 정리한 매각물건 명세서 작성도 이루어집니다.
모든 준비를 마치면 입찰일이라고 불리는 매각 기일과 매각 결정 기일을 정해야 합니다. 매각기일은 시간, 장소 등과 함께 지정하게 되며 14일 전에는 공고를 합니다. 또한 매각 결정 기일은 매각일로부터 통상 7일 후에 지정되어 이해관계인에게 통지하게 됩니다.이때부터 다양한 경로를 통해 각종 정보 확인도 가능합니다. 참고로 입찰일이 정해지기까지는 신청이 진행된 후 보통 짧으면 4~6개월이 걸릴 수도 있고 길면 1년 이상 걸릴 수도 있습니다.
입찰은 집행관에 의해 이루어집니다.입찰을 희망하는 사람은 입찰표에 가격을 적어 인수보증금과 함께 제출하게 되며 입찰이 마감되면 당일 바로 개찰구를 진행합니다. 개찰구를 통해 가장 높은 가격을 적은 최고가 매수인, 즉 낙찰자와 차순위 매수 신고인의 결정 역시 당일 1일 모두 이뤄집니다.
낙찰자가 결정되면 통상 7일 이내에 특별한 하자가 없을 경우 매각허가 결정을 하게 됩니다. 그리고 허가 결정일로부터 7일 이내에 이해관계인의 항고가 없으면 결정은 확정으로 바뀝니다.확정되면 법원은 매각대금 지급기한을 매수인에게 통지하게 되는데, 통상 그 기한은 확정일로부터 1개월 이내입니다. 매각 대금을 납부하면 당연히 소유권 이전으로 이어집니다.부동산 경매 절차의 마지막 단계입니다.만약 해당 부동산에 기존 점유자가 있다면 명도를 진행해야 합니다. 가능하면 협의를 통하는 것이 바람직하지만, 그렇지 못하면 강제집행으로 가야 할 것입니다.또한 법원은 배당기일을 정하여 배당요구를 한 채권자 및 이해관계인에게 통지와 소환을 통해 배당을 실시합니다.이상 부동산 경매 절차에 대한 대략적인 흐름을 간단히 정리해 보았습니다.실제경험을해보면바로눈에그려지는내용인데글로말하려다보면더어려워질수도있죠.시간이 된다면 실제 현장에서 좀 더 도움이 되는 이야기로 다시 찾아뵙도록 하겠습니다.이상 부동산 경매 절차에 대한 대략적인 흐름을 간단히 정리해 보았습니다.실제경험을해보면바로눈에그려지는내용인데글로말하려다보면더어려워질수도있죠.시간이 된다면 실제 현장에서 좀 더 도움이 되는 이야기로 다시 찾아뵙도록 하겠습니다.