오늘은 모든 부동산 계약에서 꼭 알아야 할 법률 지식에 대해 알아보겠습니다.일반적으로 한국의 부동산 계약 과정을 살펴보면 물건을 선정하고 계약서를 작성합니다.계약서를 작성할 때 일반적으로 구매자가 판매자에게 계약의 증표로 계약금 10%를 통상 지불하게 됩니다.그 후 중도금이 있고 그 다음에 구매자는 잔금을 지불하고 판매자는 등기 이전 서류를 교부하여 마무리됩니다.이 부동산 계약의 패턴은 건물을 포함한 모텔 매매든 호텔 매매든 또 공장이나 펜션도 마찬가지입니다.주거용, 사업용 모두 동일합니다.
그럼 오늘 주제가 계약금을 집중적으로 살펴보겠습니다.우리가 물건을 보고 계약서를 작성하면서 계약금을 지불해야 하는데 계약서는 작성하지 않은 상황에서 매수자가 매도자에게 10% 또는 그보다 적은 금액을 ‘제가 계약을 하겠습니다’라는 증표로 줬다면 다시 말해 계약서는 작성하지 않은 채 일정 금액만 매수자가 매도자에게 전달했다면 이것도 계약금일까요?
민법 565조 계약금의 성질 중 해지금에 대한 성질로서 계약을 하고자 하는 양 당사자는 일방의 이행인 중도금 또는 잔금의 이행이 있기 전에는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해지할 수 있다는 조항이 있습니다.이 조항으로 상황을 정리해보면 계약서를 작성하고 계약금 교부 시 심변심 시 계약금 반환 불가! 계약금을 작성하지 않은 채 계약금 교부 시, 마음 변심 시 계약금 반환 가능?
민법 565조 계약금의 성질 중 해지금에 대한 성질로서 계약을 하고자 하는 양 당사자는 일방의 이행인 중도금 또는 잔금의 이행이 있기 전에는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해지할 수 있다는 조항이 있습니다.이 조항으로 상황을 정리해보면 계약서를 작성하고 계약금 교부 시 심변심 시 계약금 반환 불가! 계약금을 작성하지 않은 채 계약금 교부 시, 마음 변심 시 계약금 반환 가능?
모텔, 빌딩, 공장, 펜션, 호텔과 같은 주거용이 아닌 부동산의 경우에는 통상 계약금 10%가 아니더라도 일정 금액의 가계약금도 그 금액이 상당히 큰 경우가 많습니다.일단 가계약금에 대해 알아보겠습니다. 가계약금이란 매매 또는 전세임대료와 같은 임대차계약으로 정식계약 전에 위 부동산을 계약한다는 의미로 매수자가 매도자에게 지금 하는 계약금의 일정 부분을 말합니다.그래서 반환이 되느냐?가계약금이 계약금으로서의 성질을 갖게 되면 반환을 받을 수 없습니다.가계약도 계약이기 때문입니다.예를 들어 계약서는 작성하지 않았지만 금액과 계약서를 작성할 날짜 중도금 잔금 등 이러한 구체적인 내용이 모두 합의된 상태에서 가계약금을 교부한다면 이는 가계약금이 아닌 계약금의 성질을 갖게 됩니다.따라서 구속력을 갖게 되며, 이 상황에서 매수자 또는 임차인은 반환되지 않습니다.반대로 실제로 많이 일어나는 예로 상황을 만들어 봅시다.A라는 매수인이 공인중개사사무소 소장에게 미리 일정 금액을 맡기고 “좋은 물건이 나오면 다른 사람이 계약하기 전에 가계약금 조로 계약금을 지급하라”고 한 경우에 어떤 내용도 특정되지 않은 상황에서 지급된 가계약금은 반환받을 수 있습니다.결국 해당 부동산 매매금액 계약에서 잔금 일정 등 구체적인 항목이 특정됐다면 반환되지 않습니다.그래서 실무적으로는 계약서를 작성하지 않아도 공인중개사 사무실에서 문자로 다시 해당 구체적인 내용을 보내주는 경우가 많이 있습니다.https://www.youtube.com/watch?v=71OcLwKe6fk